JAKARTA - Wacana KPR subsidi dengan masa pinjaman hingga 40 tahun dinilai belum tentu menjadi jalan keluar guna menciptakan harga rumah lebih terjangkau untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
The Housing and Urban Development (HUD) Institute justru menganggap pemerintah harus mengoptimalkan bantuan uang muka dan bunga agar angsuran lebih ringan tanpa membebani warga terlalu lama.
Ketua Umum HUD Institute dari sumbernya menyatakan tenor KPR 20 tahun sebenarnya sudah pas.
Apabila pemerintah berkeinginan menekan nilai cicilan tiap bulan, perpanjangan masa pembiayaan hingga 30 tahun dinilai telah memadai dibanding langsung memberikan masa pinjaman 40 tahun.
"Terkait KPR 40 tahun dari awal The HUD Institute tidak terlalu menyetujuinya karena menurut kami yang sekarang saja tenor 20 tahun cukup, atau kalau memang alasannya untuk meningkatkan keterjangkauan cicilan menurut kami 30 tahun saja sudah cukup," tutur dari sumbernya kepada Bisnis, dikutip Minggu (13/9/2026).
Menurut penjelasan dari sumbernya, kendala utama yang patut disimak bukan sekadar besaran angsuran sekarang, melainkan juga lamanya warga harus mengampu kewajiban kredit.
Dari sumbernya memberikan gambaran bahwa warga umumnya mulai membeli tempat tinggal saat berumur kisaran 20 tahun.
Jika pinjaman memakai masa tenor 40 tahun, cicilan baru lunas sewaktu nasabah memasuki umur 60 tahun.
Kondisi ini dianggap patut mendapat perhatian sebab peminjam bisa menginjak usia yang tidak produktif lagi sewaktu kewajiban KPR masih berjalan.
Masa kredit yang kian panjang memang mampu memangkas angsuran bulanan, namun sekaligus memperlama beban keuangan warga.
Oleh karena itu, dari sumbernya mendorong pemerintah mempelajari instrumen lain guna menaikkan daya jangkau rumah subsidi.
Salah satu alternatif yang ditawarkannya yakni memperbarui skema subsidi uang muka atau down payment (DP) supaya menyelaraskan pergerakan harga rumah subsidi.
Dari sumbernya memaparkan contoh harga hunian subsidi yang saat ini mencapai Rp166 juta.
Lewat harga tersebut, pemerintah dinilai dapat memperhitungkan uang muka sebesar 10% atau kisaran Rp16 juta, dengan sebagian dana tersebut ditopang via bantuan pemerintah.
"Bila harga rumah subsidi sekarang Rp166 juta, perlu dipertimbangkan biaya uang mukanya 10% yakni Rp16 juta, sebagian disubsidi pemerintah, itu baru membantu," urai dari sumbernya.
Menurutnya, acuan uang muka Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sejumlah Rp4 juta masih memakai patokan lama.
Angka itu diterapkan sewaktu harga rumah subsidi masih pada kisaran Rp47 juta.
Dengan adanya lonjakan harga perumahan subsidi, dari sumbernya menilai patokan subsidi DP wajib dievaluasi kembali supaya bantuan pemerintah tetap sejalan dengan kapasitas warga membeli perumahan.
Selain uang muka, besaran bunga pinjaman juga disebut bisa menjadi instrumen guna mendongkrak keterjangkauan KPR.
Dari sumbernya menilai pemotongan bunga menjadi 3% berpeluang membantu menekan cicilan tanpa perlu memperpanjang masa tenor mencapai 40 tahun.
"Opsi lainnya kalau memang benar-benar ingin meningkatkan keterjangkauan secara finansial ya bunganya jangan 5%, coba diubah jadi 3% misalnya. Dengan tenor 20 tahunan kan ya tetap affordable," tegas dari sumbernya.
Di sisi lain, pemerintah telah menerbitkan skema KPR bertenor hingga 40 tahun buat rumah tapak maupun rumah susun di lingkungan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP).
Aturan tersebut tertuang pada Keputusan Menteri PKP No. 1721/KPTS/M/2026 terkait Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat.
Regulasi senada ada di dalam Keputusan Menteri PKP No. 1722/KPTS/M/2026 terkait Kriteria Rumah Umum Tapak Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat.
Meskipun begitu, kedua aturan itu belum memuat tata cara teknis penyaluran kredit KPR bertenor 40 tahun secara rinci.
Peraturan tersebut baru menentukan kriteria unit rumah yang dapat dibeli memakai skema itu.
Untuk hunian susun, luas lantai unit hunian ditetapkan paling sedikit 21 meter persegi (m²) dan paling banyak 45 m².
Sementara hunian tapak mengantongi luas tanah efektif paling sedikit 60 m² dan paling banyak 200 m², dengan luas lantai paling sedikit 21 m² dan paling banyak 36 m².
"Bahwa dalam rangka meningkatkan daya beli, keterjangkauan, dan akses pembiayaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, perlu didukung dengan perubahan jangka waktu kredit/pembiayaan perumahan hingga mencapai paling lama 40 tahun," bunyi ketetapan tersebut.
Dengan begitu, wacana KPR subsidi bertenor 40 tahun kini berada pada persimpangan antara tuntutan menekan cicilan dan risiko memperpanjang tanggungan kredit MBR.
Bagi HUD Institute, alternatif berupa penyesuaian subsidi DP serta pemotongan bunga menjadi 3% patut dipertimbangkan sebelum masa tenor diperpanjang hingga empat dekade.
