JAKARTA - Rancangan KPR subsidi bertenor hingga 40 tahun dianggap belum tentu menjadi jalan keluar buat menghadirkan tempat tinggal lebih terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
The Housing and Urban Development (HUD) Institute justru menganggap pemerintah wajib memaksimalkan subsidi uang muka dan bunga supaya angsuran makin ringan tanpa membebani warga terlalu lama.
Ketua Umum HUD Institute dari sumbernya menyampaikan tenor KPR 20 tahun sejatinya masih memadai.
Bila pemerintah berniat memangkas besaran angsuran bulanan, perpanjangan tenor hingga 30 tahun dianggap sudah cukup jika dibandingkan langsung memberikan tenor 40 tahun.
"Terkait KPR 40 tahun dari awal The HUD Institute tidak terlalu menyetujuinya karena menurut kami yang sekarang saja tenor 20 tahun cukup, atau kalau memang alasannya untuk meningkatkan keterjangkauan cicilan menurut kami 30 tahun saja sudah cukup," kata dari sumbernya kepada Bisnis, dikutip Minggu (13/9/2026).
Menurut dari sumbernya, pokok masalah utama yang perlu diperhatikan bukan cuma besaran cicilan saat ini, namun juga durasi warga mesti menanggung kewajiban kredit.
Dari sumbernya memberi gambaran bahwa publik umumnya mulai mengakses pembelian hunian saat berumur sekitar 20 tahun.
Apabila kredit memakai tenor 40 tahun, cicilan baru rampung ketika debitur menginjak usia 60 tahun.
Situasi tersebut dinilai patut menjadi perhatian lantaran peminjam dapat menginjak umur yang tidak lagi produktif saat beban KPR masih berjalan.
Tenor yang makin panjang memang sanggup menekan angsuran bulanan, tetapi sekaligus memperpanjang beban keuangan masyarakat.
Lantaran hal tersebut, dari sumbernya mendorong pemerintah mengkaji sarana lain demi mendongkrak keterjangkauan hunian subsidi.
Salah satu pilihan yang disebutnya yakni memperbarui skema subsidi uang muka atau down payment (DP) agar menyelaraskan perkembangan harga rumah subsidi.
Dari sumbernya memberi contoh harga perumahan subsidi yang kini menyentuh Rp166 juta.
Lewat angka itu, pemerintah dianggap sanggup mempertimbangkan uang muka sejumlah 10% atau sekitar Rp16 juta, dengan sebagian dana tersebut ditanggung via bantuan pemerintah.
"Bila harga rumah subsidi sekarang Rp166 juta, perlu dipertimbangkan biaya uang mukanya 10% yakni Rp16 juta, sebagian disubsidi pemerintah, itu baru membantu," jelas dari sumbernya.
Menurutnya, patokan uang muka Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sejumlah Rp4 juta masih menggunakan rumus lama.
Nominal tersebut diterapkan saat harga tempat tinggal subsidi masih berada pada kisaran Rp47 juta.
Berbekal adanya kenaikan tarif hunian subsidi, dari sumbernya menganggap rumus subsidi DP perlu kembali ditinjau supaya sokongan pemerintah tetap pas dengan daya beli masyarakat.
Di samping uang muka, tingkat bunga pembiayaan juga disebut mampu menjadi sarana untuk mendongkrak keterjangkauan KPR.
Dari sumbernya menilai pemotongan bunga menjadi 3% berpotensi membantu memangkas cicilan tanpa wajib memperpanjang tenor mencapai 40 tahun.
"Opsi lainnya kalau memang benar-benar ingin meningkatkan keterjangkauan secara finansial ya bunganya jangan 5%, coba diubah jadi 3% misalnya. Dengan tenor 20 tahunan kan ya tetap affordable," pungkas dari sumbernya.
Di lain sisi, pemerintah telah menetapkan skema KPR bertenor hingga 40 tahun untuk rumah tapak maupun rumah susun pada lingkup Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP).
Ketetapan tersebut termuat pada Keputusan Menteri PKP No. 1721/KPTS/M/2026 mengenai Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat.
Aturan sejenis ada dalam Keputusan Menteri PKP No. 1722/KPTS/M/2026 mengenai Kriteria Rumah Umum Tapak Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat.
Kendati begitu, kedua aturan itu belum merinci alur teknis penyaluran pembiayaan KPR bertenor 40 tahun.
Payung hukum tersebut baru menentukan kriteria unit hunian yang bisa dibeli memakai mekanisme itu.
Bagi rumah susun, luas lantai unit hunian ditetapkan paling sedikit 21 meter persegi (m²) dan paling banyak 45 m².
Sementara rumah tapak mengantongi luas tanah efektif paling sedikit 60 m² dan paling banyak 200 m², dengan luas lantai paling sedikit 21 m² dan paling banyak 36 m².
"Bahwa dalam rangka meningkatkan daya beli, keterjangkauan, dan akses pembiayaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, perlu didukung dengan perubahan jangka waktu kredit/pembiayaan perumahan hingga mencapai paling lama 40 tahun," bunyi aturan tersebut.
Dengan demikian, wacana KPR subsidi tenor 40 tahun kini berada pada persimpangan antara keperluan memangkas angsuran dan risiko memperpanjang tanggungan pembiayaan MBR.
Bagi HUD Institute, pilihan berupa penyesuaian subsidi DP dan pemangkasan bunga menjadi 3% perlu dipertimbangkan sebelum tenor diperpanjang hingga empat dekade.
