JAKARTA - Pemerintah secara resmi merintis jalan bagi skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi berjangka hingga 40 tahun untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Program ini diharapkan mampu memperluas jangkauan pembiayaan hunian lewat cicilan bulanan yang makin terjangkau.
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) dari sumbernya menyampaikan Komite Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) telah menyepakati pelaksanaan tenor KPR hingga empat dekade mengikuti arahan Presiden Prabowo Subianto.
"Komite menyetujui untuk 40 tahun (KPR) bisa dijalankan sesuai arahan presiden," ujar dari sumbernya setelah Rapat Tapera di Kantor Direktorat Jenderal Perbendaharaan Kementerian Keuangan, Jakarta, Rabu (24/6/2026).
Lewat tenor yang kian panjang, beban angsuran rumah subsidi diperkirakan turun drastis, bahkan berpotensi berada di bawah Rp1 juta tiap bulannya.
Kebijakan tersebut turut diperkuat via kelonggaran pada sektor jasa keuangan.
Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menyesuaikan aturan Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) dengan sekadar menampilkan tunggakan pinjaman di atas Rp1 juta.
Ketentuan yang berlaku sejak 1 Juli 2026 itu diharapkan memperlebar akses pembiayaan bagi masyarakat yang sebelumnya terkendala rekam jejak tunggakan bernominal kecil.
"Penerapan threshold nominal kredit di atas Rp1 juta pada informasi debitur SLIK. Ini dilakukan supaya informasi yang digunakan dalam proses penilaian kredit tetap relevan dan proporsional," terang dari sumbernya, Senin (6/7/2026).
Di balik usaha mempermudah kepemilikan rumah tersebut, muncul dampak lain yang tak kalah vital, yaitu kesiapan industri asuransi jiwa kredit.
Makin panjang durasi pembiayaan, kian panjang pula periode proteksi yang harus diampu perusahaan asuransi.
Dalam tiap fasilitas pembiayaan rumah, Asuransi Jiwa Kredit (AJK) berfungsi melindungi debitur maupun pihak bank jika debitur meninggal dunia atau mengalami risiko sesuai syarat polis.
Saat tenor pinjaman diperpanjang mencapai 40 tahun, durasi pemaparan risiko perusahaan asuransi secara otomatis melonjak.
Kepala Eksekutif Pengawas Perasuransian, Penjaminan, dan Dana Pensiun OJK dari sumbernya menganggap aturan ini mendatangkan dua efek sekaligus untuk sektor industri.
Di satu sisi, meningkatnya kucuran KPR berpotensi memperbesar raihan premi AJK.
Namun pada sisi lain, perusahaan harus menanggung risiko yang jauh lebih panjang sehingga tingkat klaim selama masa perlindungan turut merangkak naik.
"Di satu sisi, perpanjangan tenor berpotensi meningkatkan pendapatan premi karena periode perlindungan menjadi lebih panjang. Namun di sisi lain, perusahaan asuransi juga akan menghadapi eksposur risiko yang lebih lama, sehingga peluang terjadinya klaim selama masa pertanggungan turut meningkat," paparnya pada lembar jawaban tertulis RDKB Juli 2026.
Menurut dari sumbernya, kans tersebut tetap dapat dioptimalkan sepanjang perusahaan menerapkan manajemen risiko yang hati-hati serta disokong perhitungan aktuaria yang pas.
"Dengan penerapan manajemen risiko yang prudent dan perhitungan aktuaria yang tepat, perpanjangan tenor kredit dapat menjadi peluang bagi industri untuk mengembangkan bisnis secara sehat dan berkelanjutan."
Masalahnya, sebagian besar produk AJK di Indonesia saat ini masih didesain buat durasi maksimal sekitar 20 tahun, baik pada model konvensional maupun syariah.
Artinya, bilamana KPR 40 tahun dieksekusi secara masif, perusahaan asuransi wajib mengubah skema produk, mulai dari batas umur pertanggungan, durasi perlindungan, hingga struktur premi.
Pengamat asuransi dari sumbernya menilai fokus utama bukan cuma seputar durasi kredit, melainkan usia debitur saat proteksi asuransi berakhir.
"Iya benar (harus dikaji ulang skemanya). Saat ini, rata-rata tenor yang bisa diasuransikan hanya sampai 20 tahun, baik konvensional dan syariah. Kalau tenor 40 tahun, bagi asuransi itu terlalu lama karena pertimbangan di atas. Dan jika tetap berlaku maka, usia debitur harus berusia 20 tahun, sehingga pada saat akhir tenor berusia 60 tahun atau usia pensiun," ucapnya kepada Warta Ekonomi, Senin (20/7/2026).
Artinya, kian tua usia debitur pada akhir masa proteksi, kian tinggi pula risiko mortalitas maupun potensi klaim yang wajib dihitung perusahaan.
Keadaan tersebut menuntut penyesuaian model underwriting serta kalkulasi aktuaria supaya profil risiko tetap aman.
Pelaku industri menyambut baik wacana pemerintah memperpanjang tenor KPR sebab dinilai sanggup memperlebar pasar pembiayaan perumahan sekaligus menaikkan permintaan proteksi asuransi jiwa kredit.
Direktur Utama Ciputra Life dari sumbernya menuturkan semakin panjang durasi pembiayaan justru mempertegas fungsi AJK sebagai sarana penekan risiko buat peminjam, keluarga, maupun lembaga pembiayaan.
"Kami menyambut baik setiap upaya pemerintah untuk memperluas akses masyarakat terhadap kepemilikan rumah. Hunian merupakan kebutuhan dasar masyarakat, sehingga kebijakan yang dapat meningkatkan akses pembiayaan tentu berpotensi memberikan manfaat yang luas bagi perekonomian maupun kesejahteraan masyarakat," jelasnya kepada Warta Ekonomi, Selasa (21/7/2026).
Menurut dari sumbernya, tatkala risiko terjadi dan masih masuk cakupan polis, AJK sanggup membantu melunasi kewajiban kredit sesuai aturan yang berlaku.
Meski begitu, ia menegaskan eksekusi tenor panjang wajib tetap disertai penerapan kehati-hatian, terkhusus pada proses underwriting, analisis kemampuan bayar debitur, hingga penataan risiko jangka panjang.
"Namun demikian, implementasi kebijakan tersebut tetap perlu didukung dengan penerapan prinsip kehati-hatian, baik dalam proses underwriting, penilaian kemampuan membayar debitur, maupun pengelolaan risiko jangka panjang. Karena itu, kami akan mengikuti arah kebijakan dan ketentuan yang nantinya ditetapkan oleh regulator serta mendukung implementasinya secara bertanggung jawab."
Pandangan serupa disampaikan oleh Direktur sekaligus Pelaksana Tugas Presiden Direktur Avrist Assurance dari sumbernya.
Menurutnya, skema KPR berjangka panjang bukan hal baru di banyak negara sehingga dapat menjadi kans bagi industri dalam negeri.
"Soal asuransi jiwa kredit terkait KPR 40 tahun, kami di perusahaan asuransi itu menyambut baik usulan dari pemerintah karena kami lihat memang kalau di luar negeri itu sudah lazim," tuturnya saat Konferensi Pers "Kukuhkan One Avrist Synergy, Avrist Group Perkuat Kolaborasi Empat Entitas untuk Hadirkan Solusi Keuangan Terintegrasi" di Jakarta, Kamis (3/9/2026).
Selain durasi perlindungan, tata cara pembayaran premi ikut menjadi pokok bahasan yang mulai diperhatikan.
Saat ini, mayoritas produk AJK mengaplikasikan metode single premium, yaitu premi dibayar satu kali di awal ketika akad kredit.
Menurut dari sumbernya, sistem tersebut berpotensi membebani debitur apabila diterapkan pada kredit bertenor hingga 40 tahun.
"Untuk tenor yang sangat panjang, skema pembayaran premi secara bertahap atau berkala dapat menjadi alternatif kalau perusahaan mempunyai struktur sistem yang kuat agar tidak terlalu membebani debitur muda di awal."
Meski demikian, dirinya mengingatkan skema premi berkala juga memerlukan kesiapan sistem administrasi, penanganan risiko, serta pencatatan yang lebih kompleks dibandingkan sistem yang berjalan sekarang.
Sementara itu, Ciputra Life menilai sistem single premium masih menjadi prosedur yang paling umum pada pembiayaan KPR.
"Secara umum, pada produk Asuransi Jiwa Kredit premi dibayarkan satu kali di awal pada saat akad kredit (single premium), sehingga tidak menggunakan mekanisme pembayaran premi secara berkala selama masa pinjaman. Mekanisme tersebut telah menjadi praktik yang lazim dalam pembiayaan KPR maupun kredit lainnya dan umumnya premi telah diperhitungkan sebagai bagian dari struktur biaya awal KPR."
Meskipun membukakan peluang pertumbuhan usaha, pelaku industri menilai efek finansial kebijakan ini belum bisa dihitung sebelum pemerintah merilis juknis mengenai penerapan, cakupan proteksi, maupun parameter produk.
Dari sumbernya menyampaikan Ciputra Life masih menanti kepastian aturan sebelum mengkalkulasi potensi kontribusi terhadap perolehan premi.
"Pada tahap ini, kami masih menunggu ketentuan lebih lanjut dari regulator mengenai desain kebijakan tersebut, termasuk mekanisme implementasi, cakupan perlindungan, serta parameter teknis lainnya. Setelah terdapat kejelasan, kami siap melakukan penyesuaian yang diperlukan sesuai ketentuan yang berlaku."
Dirinya menambahkan, bilamana eksekusinya berjalan baik dan mampu mendongkrak kucuran KPR, industri asuransi jiwa kredit juga berkesempatan menikmati ekspansi.
"Yang dapat kami sampaikan, apabila implementasinya berjalan dengan baik, kebijakan ini berpotensi menciptakan peluang pertumbuhan kredit terutama kredit KPR serta pertumbuhan asuransi jiwa kredit."
Di lain sisi, dari sumbernya meramalkan dampaknya terhadap pertumbuhan premi industri secara menyeluruh tak akan terlalu signifikan, cuma di kisaran 1-2% yoy.
Menurut pandangannya, proyeksi tersebut memperhitungkan kewajiban cadangan dan metode pencatatan berlandaskan PSAK 117.
"Secara umum mendorong namun tidak terlalu signifikan. Asumsi pertumbuhan 1-2% year on year (yoy). Hal ini karena pencadaran dan metode pencatatan sesuai PSAK 117."
Dengan demikian, KPR tenor 40 tahun memang membuka peluang pasar baru buat industri asuransi jiwa kredit.
Namun, peluang tersebut diiringi implikasi berupa meningkatnya eksposur risiko, tuntutan penyesuaian skema produk, hingga pergeseran taktik underwriting dan aktuaria.
Untuk industri, tantangan terbesar bukan sekadar memperpanjang tenor proteksi, melainkan menjamin bisnis tetap sehat sewaktu mengelola risiko hingga empat dekade ke depan.
