MEDIAKEUANGAN.ID — Pasar properti sekunder Tanah Air memasuki fase stabilisasi. Data terbaru menunjukkan indeks harga rumah second mengalami kenaikan marginal, jauh lebih rendah dibanding periode sebelumnya yang mencatat pertumbuhan lebih agresif.
Kondisi ini menggambarkan daya beli masyarakat yang masih selektif. Pembeli cenderung menunggu momentum penurunan suku bunga KPR, sementara penjual enggan memangkas harga terlalu dalam karena masih berpatokan pada nilai investasi jangka panjang.
Tangerang Menjadi Pasar Paling Likuid
Di antara kota-kota penyangga Jakarta, Tangerang menonjol sebagai pasar dengan transaksi paling ramai. Lokasinya yang terhubung langsung dengan Jakarta melalui tol dan kereta commuter menjadi daya tarik utama bagi kelas menengah yang mencari hunian dengan harga lebih terjangkau.
Beberapa faktor pendorong permintaan di Tangerang antara lain:
- Stok rumah baru di Jakarta yang semakin terbatas dan harganya sudah menembus level tinggi - Infrastruktur pendukung yang terus bertambah, termasuk stasiun LRT dan perluasan jalan tol - Pilihan klaster dengan harga mulai dari Rp 600 jutaan hingga Rp 2 miliar yang tersebar di Serpong, Cikupa, dan Balaraja
Kota-kota lain seperti Bekasi dan Depok juga mencatat permintaan stabil, namun volume transaksinya masih di bawah Tangerang.
Mengapa Pertumbuhan Harga Melambat?
Lambatnya kenaikan harga rumah sekunder tidak lepas dari sikap wait and see calon pembeli terhadap arah suku bunga acuan Bank Indonesia. Meski inflasi terkendali, cicilan KPR masih dianggap memberatkan bagi sebagian besar segmen pembeli pertama.
Di sisi lain, pasokan rumah baru dari pengembang besar yang terus berdatangan menciptakan persaingan harga. Pengembang kerap memberikan diskon dan skema uang muka ringan untuk menarik minat, yang pada akhirnya menekan ruang kenaikan harga di pasar sekunder.
Para agen properti mencatat durasi pemasaran rumah second kini lebih panjang. Rata-rata rumah butuh waktu dua hingga tiga bulan untuk terjual, naik dari sebelumnya yang hanya sekitar satu bulan pada periode permintaan tinggi.
Apa Artinya bagi Pembeli dan Investor?
Bagi pembeli yang mencari hunian, kondisi ini membuka peluang negosiasi lebih besar. Penjual yang membutuhkan dana cepat umumnya bersedia menurunkan harga 5-7% dari harga listing.
Sementara bagi investor, pasar sekunder tetap menarik untuk tujuan sewa. Okupansi sewa di kawasan Tangerang dan Bekasi masih terjaga di level 85-90%, dengan yield kotor tahunan berkisar 4-6% tergantung lokasi dan tipe properti.
Namun, investor perlu mencermati selisih harga beli dengan nilai NJOP dan biaya balik nama yang bisa mencapai 10-12% dari total transaksi. Biaya ini akan menggerus potensi capital gain jika properti dijual kembali dalam waktu singkat.
Kepala riset salah satu platform properti online menilai pasar sekunder akan tetap bertahan sepanjang tahun ini. "Kenaikan harga yang tipis justru menandakan pasar sehat, tidak ada gelembung spekulatif," ujarnya dalam keterangan tertulis.
Ia menambahkan, katalis utama yang bisa mendorong akselerasi harga adalah pemangkasan suku bunga BI lebih lanjut. Jika realisasi terjadi, permintaan KPR second diprediksi naik signifikan pada semester kedua.
Investasi mengandung risiko.