JAKARTA - Wacana pemerintah dalam memperluas cakupan perpajakan pada tahun mendatang menjadi perbincangan hangat pada media sosial.
Di dalam diskusi itu, hunian yang disewakan ataupun dikontrakkan ikut dinamai sebagai salah satu aset yang mempunyai potensi untuk dimaksimalkan perolehan pajaknya.
Padahal, pajak atas keuntungan dari rumah yang dikontrakkan sejatinya bukanlah sebuah tipe pajak yang baru.
Keuntungan yang diperoleh pemilik dari menyewakan tempat tinggal atau bangunan telah lama menjadi salah satu objek Pajak Penghasilan (PPh) yang selaras dengan regulasi perpajakan yang berlaku.
Suatu kategori pajak yang dipungut atas pemasukan tersebut yakni PPh Pasal 4 ayat (2) atau yang biasa disebut PPh final.
Merujuk situs resmi Kementerian Keuangan pada Selasa (11/8/2026), PPh Pasal 4 ayat (2) merupakan mekanisme pemotongan pajak atas jenis penghasilan tertentu yang berasal dari sumber tertentu.
Model pemasukan yang terhitung ke dalam aturan tersebut antara lain pendapatan dari bidang jasa konstruksi, persewaan lahan maupun bangunan, pemindahan hak atas tanah atau bangunan, hadiah dari undian, dan beberapa ragam pemasukan lainnya.
Satu di antaranya yang dekat dengan keseharian publik yaitu pemasukan dari menyewakan tempat tinggal atau bangunan.
Oleh sebab itu, pemilik hunian yang memperoleh penerimaan dari menyewakan asetnya wajib memperhatikan kewajiban perpajakan atas pemasukan tersebut.
Penerapan PPh Pasal 4 ayat (2) ini pun tak cuma berlaku pada rumah kontrakan semata.
Objek pajak untuk persewaan tanah maupun bangunan mencakup beraneka tipe properti.
Sejumlah aset yang masuk dalam objek penyewaan tanah maupun bangunan di antaranya:
- Tanah
- Rumah
- Rumah susun
- Apartemen
- Kondominium
- Gedung perkantoran
- Pertokoan
- Gedung pertemuan, termasuk bagiannya
- Rumah kantor
- Toko
- Rumah toko (ruko)
- Gudang
- Bangunan industri
Maksudnya, penghasilan yang didapat dari menyewakan bermacam jenis lahan dan tempat tersebut secara mendasar dapat dipungut PPh Pasal 4 ayat (2) sesuai aturan yang berlaku.
Untuk persewaan tanah maupun bangunan, ketetapan tarif umum PPh Pasal 4 ayat (2) ialah 10 persen.
Pajak tersebut dihitung berdasar pada jumlah keseluruhan nilai sewa.
Lewat gambaran ringkas, formula penentuannya yakni:
PPh Pasal 4 ayat (2) = 10 persen x jumlah bruto nilai persewaan
Dengan demikian, besaran potongan yang dibebankan berkaitan secara langsung pada nilai bruto persewaan tersebut.
Misalnya, jika harga sewa sebuah tempat tinggal menyentuh Rp50 juta, maka PPh final yang dipungut ialah 10 persen dari total itu, yakni sebesar Rp5 juta.
Kendati penyewaan tanah dan bangunan merupakan objek PPh Pasal 4 ayat (2), ada keadaan khusus yang menjadi pengecualian dalam proses pemotongan pajak oleh instansi pemerintah.
Melihat pada Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 231/PMK.03/2019, instansi pemerintah tidak melakukan pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) atas sejumlah transaksi tertentu.
Salah satunya yaitu penyetoran atau pengakuan utang untuk persewaan tanah atau bangunan bagi penyedia layanan penginapan serta fasilitasnya.
Di samping itu, terdapat pula pengecualian mengenai transaksi pemindahan hak atas lahan maupun bangunan.
Pada aturan tersebut, instansi pemerintah tidak melakukan pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) atas sebagian atau seluruh pembayaran pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dalam kondisi tertentu.
Di antaranya adalah pemindahan hak yang dikerjakan oleh perseorangan yang mempunyai pendapatan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP), dengan besaran bruto pemindahan di bawah Rp60 juta.
Persyaratan lainnya, nilai pengalihan itu bukan merupakan besaran yang dipisah-pisah.
Pengecualian ini juga berlaku buat perseorangan atau badan yang menerima maupun memperoleh pendapatan dari pemindahan hak atas tanah atau bangunan kepada pihak pemerintah.
Aturan ini berlaku bilamana pengalihan dilakukan guna pengerjaan pembangunan untuk kepentingan umum yang membutuhkan kriteria khusus.
Oleh karena itu, beban pajak pada rumah kontrakan tidak dapat seketika dinilai sebagai kategori pajak baru.
Ketentuan mengenai PPh atas penyewaan lahan dan bangunan telah sejak lama menjadi bagian dari tata sistem perpajakan di Indonesia.