JAKARTA - Terdapat fakta yang lumayan menarik dari Elon Musk mengenai kepemilikan tempat tinggal.
Sosok triliuner tersebut lebih menyukai membeli rumah dengan memanfaatkan fasilitas kredit kepemilikan rumah (KPR) atau mengangsur, ketimbang membayar tunai.
Padahal, nilai aset bos X serta Tesla itu pernah diestimasi sanggup untuk memborong satu negara.
Pada Januari lalu, total kekayaan Musk menembus 779 miliar dollar AS (setara Rp 13.000 triliun).
Kekayaan Musk tersebut bukan berwujud uang tunai, melainkan lembaran saham.
Bila dikonversi, aset Musk itu sanggup membeli negara Swiss yang memiliki produk domestik bruto (PDB) di kisaran kurang dari 900 miliar dollar AS.
Hal ini bukan membeli dalam arti sebenarnya, melainkan sebatas komparasi seberapa kaya Elon Musk.
Hingga Agustus kemarin, jumlah harta Musk menembus 856 miliar dollar AS (sekitar Rp 15.100 triliun).
Memiliki dana sebesar ini, Musk sebetulnya tidak memerlukan skema KPR untuk mempunyai hunian.
Uniknya, Musk ternyata bukan satu-satunya konglomerat yang membeli rumah memakai mekanisme cicilan.
Pemimpin Meta, Mark Zuckerberg yang hartanya mencapai 203,5 miliar dollar AS (sekitar Rp 3.600 triliun) juga memilih jalur KPR untuk memborong kediaman mewah.
Lantas, apa alasannya?
Sejumlah pakar finansial menilai langkah tersebut sebagai trik keuangan yang amat cerdik.
Untuk kaum sangat kaya, meminjam kredit rumah walau sanggup membayar tunai justru mampu menjadi opsi keuangan paling menguntungkan.
Elon Musk, insan terpadat modal di dunia, tercatat memegang beberapa utang KPR dengan nominal fantastis.
Salah satunya yaitu pinjaman 61 juta dollar AS (sekitar Rp 1 triliun) dari Morgan Stanley, demi meminang lima unit properti di California.
Nominal ini tampak masif, namun sejatinya cuma porsi amat kecil dari total kekayaan Musk yang menyentuh 703 miliar dollar AS (sekitar Rp 12 triliun).
Bagi publik awam, sukar memahami alasan orang sekelas Musk perlu mengutang puluhan juta dollar AS demi membeli properti, saat ia sejatinya dapat membayar tunai tanpa hambatan.
Akan tetapi jawabannya ternyata cukup sederhana, bukan perihal sanggup atau tidak, melainkan perihal di mana lokasi paling tepat menempatkan modal.
Salah satu penyebab utama kaum konglomerat memilih skema cicilan rumah yakni lantaran mayoritas kekayaan mereka tidak berupa uang tunai.
Aset para triliuner, seperti Musk dan Zuckerberg umumnya tertanam dalam instrumen investasi, saham, maupun obligasi.
Mereka tidak menyimpan dana melimpah dalam wujud tunai.
"Orang dengan kekayaan sangat tinggi alias ultra-high-net-worth berpikir berbeda soal likuiditas dan utang," kata dari sumbernya, direktur eksekutif penjualan di perusahaan properti Compass, sebagaimana dihimpun KompasTekno dari Fortune.
"Mereka lebih suka uangnya tetap bekerja untuk mereka dalam bentuk investasi, bisnis, atau bahkan koleksi seni, daripada terkunci semua di satu properti."
Jalan pikirannya begini, seandainya seseorang memutar uangnya di sektor saham atau bisnis dan memperoleh imbal hasil, misalkan 10 persen per tahun, sedangkan suku bunga KPR cuma 5 persen, maka ia justru untung dengan mengambil pinjaman.
"Jika mereka yakin investasi mereka akan menghasilkan keuntungan lebih besar daripada bunga yang dibayarkan untuk cicilan, lebih masuk akal membiayai properti dengan kredit," kata dari sumbernya.
Menurut dari sumbernya, fokus utamanya bukan pada biaya utang, melainkan pada cara memaksimalkan penempatan modal mereka.
Mark Zuckerberg, CEO Meta sekaligus orang terkaya urutan ketujuh di dunia, turut menerapkan taktik serupa.
Pada 2012, Zuckerberg mengeksekusi pembiayaan ulang untuk rumahnya di kawasan Palo Alto lewat kredit tenor 30 tahun serta tingkat bunga sangat rendah, cuma 1,05 persen.
Membawa bunga serendah itu, beban cicilan rumahnya secara praktis hampir tanpa biaya.
Tentu saja, lebih masuk akal untuk tidak mengendapkan dana hampir 6 juta dollar AS pada properti rumah, dan menggunakannya untuk instrumen lain yang berpeluang mencetak imbalan jauh lebih tinggi.
Masa suku bunga ultra rendah pada era 2010-an memang menjadi momentum emas untuk kaum kaya dalam mengambil kredit jangka panjang.
Banyak pembeli kaya sukses mengamankan utang dengan bunga jauh di bawah standar masa kini.
Di samping faedah investasi, terdapat insentif pajak yang amat menggiurkan.
Bunga KPR di Amerika Serikat sanggup dijadikan pengurang beban pajak untuk utang hingga 750.000 dollar AS, bagi mereka yang menyusun perincian laporan pajak.
Biarpun nilai KPR Zuckerberg jauh melampaui ambang itu, ia tetap sanggup memangkas sebagian bunga pinjaman dari penghasilan kena pajak, yang pada akhirnya memotong biaya pembiayaan.
"Cicilan rumah juga memungkinkan optimisasi pajak di beberapa negara, karena pembayaran bunga bisa menjadi pengurang pajak," kata dari sumbernya, pendiri dan CEO perusahaan pialang kredit Enness Global.
Ia pun menerangkan bahwa pada situasi inflasi tinggi, nilai riil uang cenderung menurun seiring waktu.
Oleh sebab itu, meminjam dana saat ini lalu melunasinya di kemudian hari memakai uang yang nilainya sudah susut dapat menjadi langkah yang lebih menguntungkan.
Terdapat satu lagi teknik yang relatif jarang dibicarakan namun amat menguntungkan bagi kelompok sangat kaya, yakni pinjaman beragunan investasi.
Skemanya, kelompok kaya meminjam dana dengan menjadikan saham serta aset investasi mereka sebagai jaminan, tanpa perlu melepas saham tersebut.
"Daripada menjual investasi Anda untuk mengumpulkan uang, meminjam dengan jaminan aset memungkinkan Anda tetap berinvestasi, menunda pajak, dan membebaskan uang untuk peluang lain," tulis bank JP Morgan dalam panduannya kepada nasabah kaya.
Mengapa trik ini mendatangkan untung?
Dalam regulasi perpajakan Amerika Serikat, dana hasil pinjaman tidak dikategorikan sebagai penghasilan kena pajak.
Berbekal aturan itu, kaum kaya sanggup mendanai gaya hidup mereka lewat pinjaman beragunan aset, tanpa tersentuh pajak penghasilan sama sekali.
Para pengamat menyebut praktik ini sebagai taktik "beli, pinjam, mati" atau buy, borrow, die.
Skemanya, kumpulkan aset yang nilainya terus membesar, ajukan pinjaman beragunan aset itu untuk menutup belanja, dan pada akhirnya wariskan aset tersebut kepada ahli waris.
Ketika aset diwariskan, berlaku mekanisme stepped-up basis, yang membuat mayoritas pajak keuntungan modal (capital gains tax) yang terkumpul bertahun-tahun secara praktis terhapus.
Untuk pembeli rumah kalangan awam, taktik para triliuner ini tentu tidak dapat dicontoh begitu saja.
Tidak semua kalangan memegang akses ke bunga 1,05 persen atau sanggup meminjam puluhan juta dollar AS beragunan portofolio saham.
Namun prinsip dasarnya tetap bisa dipelajari.
"Pesan untuk pembeli biasa bukan untuk meniru pendekatan persis mereka, tapi untuk memahami prinsipnya," kata dari sumbernya.
Berdasarkan pandangannya, keputusan finansial paling bijak terkadang bukan melunasi seluruh utang, melainkan menjaga likuiditas uang tetap fleksibel dan terus bekerja untuk pemiliknya.