JAKARTA - Elon Musk dan Mark Zuckerberg sebenarnya tidak memerlukan skema cicilan untuk membeli tempat tinggal.
Keduanya mengantongi dana yang jauh dari cukup untuk melunasi transaksi secara tunai.
Namun uniknya, dua sosok triliuner ini justru memutuskan untuk memanfaatkan fasilitas kredit kepemilikan rumah (KPR) demi memboyong hunian megah mereka.
Akan tetapi muncul pertanyaan, apa alasannya?
Sejumlah pakar finansial menilai taktik tersebut sebagai langkah keuangan yang teramat cerdas.
Untuk kalangan kaya raya, mengajukan pinjaman rumah meski sanggup melunasi secara tunai justru mampu menjadi opsi finansial paling menguntungkan.
Elon Musk yang memegang status orang terkaya di dunia mencatatkan sejumlah pinjaman hunian dengan nominal amat fantastis.
Satu di antaranya yakni pinjaman bernilai 61 juta dollar AS (sekitar Rp 1 triliun) dari Morgan Stanley guna mengakuisisi lima aset properti di California.
Nominal ini tampak raksasa, namun sebenarnya hanyalah porsi kecil dari keseluruhan kekayaan Musk yang menyentuh angka 703 miliar dollar AS (sekitar Rp 12 triliun).
Bagi masyarakat umum, amat sulit mencerna alasan sosok seperti Musk harus menarik pinjaman puluhan juta dollar AS demi membeli properti, sewaktu dirinya sanggup membayar tunai secara mudah.
Meskipun begitu, jawabannya rupanya relatif sederhana, bukan mengenai kesanggupan pembayaran, melainkan perihal di mana lokasi paling tepat menempatkan aset modal.
Penyebab utama kelompok ultra-kaya memilih skema KPR adalah fakta bahwa porsi terbesar dari kekayaan mereka tidak tersimpan dalam wujud uang tunai.
Kekayaan para konglomerat umumnya terikat dalam portofolio investasi, saham, serta instrumen obligasi.
Mereka tidak memegang dana tunai dalam jumlah melimpah.
"Orang dengan kekayaan sangat tinggi alias ultra-high-net-worth berpikir berbeda soal likuiditas dan utang," kata dari sumbernya.
"Mereka lebih suka uangnya tetap bekerja untuk mereka dalam bentuk investasi, bisnis, atau bahkan koleksi seni, daripada terkunci semua di satu properti."
Simulasi logikanya, apabila seseorang memutarkan dananya di sektor saham atau lini usaha dan meraup imbal hasil sebesar 10 persen per tahun, sedangkan suku bunga pinjaman rumahnya cuma 5 persen, maka dirinya memperoleh keuntungan dengan menarik utang.
"Jika mereka yakin investasi mereka akan menghasilkan keuntungan lebih besar daripada bunga yang dibayarkan untuk cicilan, lebih masuk akal membiayai properti dengan kredit," kata dari sumbernya.
Berdasarkan penjelasannya, letak permasalahannya bukan pada besaran biaya utang, melainkan cara memaksimalkan alokasi aset modal mereka.
Mark Zuckerberg yang menduduki posisi CEO Meta sekaligus manusia terkaya ketujuh di dunia turut menjalankan taktik serupa.
Pada tahun 2012, Zuckerberg melangsungkan pembiayaan ulang bagi huniannya di Palo Alto memakai pinjaman tenor 30 tahun serta bunga super rendah di tingkat 1,05 persen.
Mengingat tingkat bunga sebesar itu, pembayaran angsuran rumahnya terbilang praktis tanpa beban biaya.
Sudah pasti jauh lebih rasional untuk tidak mengunci dana hampir 6 juta dollar AS pada bangunan rumah, lalu memanfaatkannya pada instrumen investasi lain yang berpeluang mendatangkan imbal hasil lebih besar.
Masa-masa suku bunga amat rendah pada dekade 2010-an memang menjadi era keemasan bagi kaum kaya untuk mengunci utang jangka panjang.
Banyak pembeli kaya berhasil mengamankan pinjaman dengan persentase bunga jauh lebih murah dibandingkan tolok ukur masa kini.
Di luar keuntungan investasi, terdapat fasilitas efisiensi pajak yang juga amat memikat.
Bunga cicilan properti di Amerika Serikat sanggup dijadikan elemen pengurangan pajak bagi fasilitas pinjaman hingga limit 750.000 dollar AS bagi wajib pajak yang merinci laporan pajaknya.
Walau nilai cicilan Zuckerberg melampaui batasan itu, ia tetap bisa memangkas sebagian biaya bunga angsuran dari pendapatan kena pajak, yang pada akhirnya menekan biaya utang.
"Cicilan rumah juga memungkinkan optimisasi pajak di beberapa negara, karena pembayaran bunga bisa menjadi pengurang pajak," kata dari sumbernya.
Pihaknya turut memaparkan bahwa pada kondisi inflasi tinggi, daya beli uang bakal tergerus seiring berjalannya waktu.
Oleh karena itu, meminjam uang pada saat ini lalu melunasinya di masa mendatang menggunakan nilai uang yang sudah menyusut dapat menjadi opsi yang lebih menguntungkan.
Terdapat satu strategi lain yang tergolong jarang diulas namun sangat menghasilkan bagi kalangan miliarder, yaitu pinjaman beragun investasi.
Konsepnya, kaum kaya menarik pinjaman tunai dengan mengagunkan portofolio saham dan aset investasi mereka tanpa harus melepas kepemilikan saham tersebut.
"Daripada menjual investasi Anda untuk mengumpulkan uang, meminjam dengan jaminan aset memungkinkan Anda tetap berinvestasi, menunda pajak, dan membebaskan uang untuk peluang lain," tulis dari sumbernya dalam panduan untuk nasabah kaya.
Mengapa skema ini mendatangkan untung besar?
Dalam ketentuan perpajakan di Amerika Serikat, penderapan dana pinjaman tidak dikategorikan sebagai penghasilan yang dikenakan pajak.
Atas dasar itu, kelompok kaya sanggup mendanai pola hidup mereka lewat cara meminjam beragunan aset tanpa terkena beban pajak penghasilan sedikit pun.
Sejumlah analis mengistilahkan metode ini sebagai taktik "beli, pinjam, mati" atau buy, borrow, die.
Mekanismenya, kumpulkan aset yang nilainya terus melonjak, tarik pinjaman dengan agunan aset tersebut untuk menopang kebutuhan, lalu wariskan aset itu kepada penerima hak waris.
Manakala aset berpindah tangan sebagai warisan, bakal berlaku stepped-up basis, yang secara praktis menghapuskan porsi besar pajak keuntungan modal (capital gains tax) yang menumpuk selama bertahun-tahun.
Bagi konsumen rumah kelas menengah, strategi kalangan triliuner ini tentu tidak dapat diadopsi mentah-mentah.
Sebab tidak semua individu memiliki akses pada Bunga 1,05 persen atau mampu berutang puluhan juta dollar AS dengan jaminan portofolio saham.
Akan tetapi substansi dasarnya tetap sanggup dipelajari.
"Pesan untuk pembeli biasa bukan untuk meniru pendekatan persis mereka, tapi untuk memahami prinsipnya," kata dari sumbernya.
Sebab menurut pemaparannya, keputusan finansial paling bijak terkadang bukanlah melunasi seluruh kewajiban secara instan, melainkan menjaga likuiditas dana agar tetap fleksibel dan terus produktif bagi pemiliknya.