JAKARTA - Pemerintah resmi membukakan peluang buat skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi berjangka hingga 40 tahun khusus masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Langkah tersebut diharapkan memperluas jangkauan kepemilikan tempat tinggal via angsuran bulanan yang makin ringan.
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) dari sumbernya menyebutkan Komite Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) telah merestui penerapan tenor KPR hingga empat dekade sesuai arahan Presiden Prabowo Subianto.
"Komite menyetujui untuk 40 tahun (KPR) bisa dijalankan sesuai arahan presiden," kata dari sumbernya usai Rapat Tapera di Kantor Direktorat Jenderal Perbendaharaan Kementerian Keuangan, Jakarta, Rabu (24/6/2026).
Lewat masa kredit yang kian panjang, tanggungan angsuran rumah subsidi diproyeksikan berkurang drastis, bahkan berpeluang berada di bawah Rp1 juta tiap bulan.
Kebijakan ini turut diperkuat melalui kelonggaran pada sektor jasa keuangan.
Otoritas Jasa Keuangan (OJK) merubah ketentuan Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) dengan cuma memunculkan tunggakan kredit di atas Rp1 juta.
Regulasi yang berlaku mulai 1 Juli 2026 itu diharapkan memperlebar akses kredit bagi publik yang sebelumnya terhalang catatan tunggakan bernominal kecil.
"Penerapan threshold nominal kredit di atas Rp1 juta pada informasi debitur SLIK. Ini dilakukan supaya informasi yang digunakan dalam proses penilaian kredit tetap relevan dan proporsional," kata dari sumbernya, Senin (6/7/2026).
Di balik langkah memperluas kepemilikan hunian tersebut, muncul konsekuensi lain yang tak kalah krusial, yakni kesiapan sektor asuransi jiwa kredit.
Kian lama durasi pembiayaan, makin panjang pula masa perlindungan yang wajib ditanggung perusahaan asuransi.
Pada tiap program KPR, Asuransi Jiwa Kredit (AJK) beroperasi mengamankan debitur maupun perbankan bila debitur tutup usia atau mengalami risiko sesuai ketetapan polis.
Sewaktu tenor pinjaman diperpanjang mencapai 40 tahun, masa pemaparan risiko perusahaan asuransi secara otomatis bertambah.
Kepala Eksekutif Pengawas Perasuransian, Penjaminan, dan Dana Pensiun OJK dari sumbernya menganggap kebijakan itu membawa dua sisi sekaligus buat industri.
Pada satu sisi, melesatnya penyaluran KPR berpeluang membesarkan volume premi AJK.
Namun di sisi lain, perusahaan mesti mengampu risiko yang terbilang jauh lebih lama sehingga peluang klaim sepanjang masa penjaminan ikut melonjak.
"Di satu sisi, perpanjangan tenor berpotensi meningkatkan pendapatan premi karena periode perlindungan menjadi lebih panjang. Namun di sisi lain, perusahaan asuransi juga akan menghadapi eksposur risiko yang lebih lama, sehingga peluang terjadinya klaim selama masa pertanggungan turut meningkat," ujanya dalam lembar jawaban tertulis RDKB Juli 2026.
Menurut dari sumbernya, kesempatan tersebut tetap bisa dimanfaatkan selama perusahaan menerapkan manajemen risiko yang cermat dan dibantu kalkulasi aktuaria yang memadai.
"Dengan penerapan manajemen risiko yang prudent dan perhitungan aktuaria yang tepat, perpanjangan tenor kredit dapat menjadi peluang bagi industri untuk mengembangkan bisnis secara sehat dan berkelanjutan."
Kendalanya, sebagian besar produk AJK di Indonesia saat ini masih dirancang buat durasi maksimal kisaran 20 tahun, baik pada sistem konvensional maupun syariah.
Artinya, apabila KPR 40 tahun diterapkan secara luas, perusahaan asuransi wajib menyesuaikan skema produk, mulai batasan umur pertanggungan, masa perlindungan, sampai struktur premi.
Pengamat asuransi dari sumbernya menilai kendala utama bukan semata-mata lamanya pembiayaan, melainkan umur debitur saat proteksi asuransi berakhir.
"Iya benar (harus dikaji ulang skemanya). Saat ini, rata-rata tenor yang bisa diasuransikan hanya sampai 20 tahun, baik konvensional dan syariah. Kalau tenor 40 tahun, bagi asuransi itu terlalu lama karena pertimbangan di atas. Dan jika tetap berlaku maka, usia debitur harus berusia 20 tahun, sehingga pada saat akhir tenor berusia 60 tahun atau usia pensiun," ucapnya kepada Warta Ekonomi, Senin (20/7/2026).
Maksudnya, makin tua usia debitur pada akhir masa pertanggungan, kian tinggi pula risiko mortalitas maupun potensi klaim yang wajib diperhitungkan perusahaan.
Situasi tersebut menuntut pembenahan model underwriting serta kalkulasi aktuaria agar profil risiko tetap terjaga.
Pemain industri menyambut positif rencana pemerintah memperpanjang tenor KPR lantaran dinilai mampu memperlebar pasar pembiayaan hunian sekaligus meningkatkan kebutuhan proteksi asuransi jiwa kredit.
Direktur Utama Ciputra Life dari sumbernya memaparkan kian panjang tenor pembiayaan justru mempertegas peran AJK sebagai alat peredam risiko bagi peminjam, keluarga, maupun lembaga keuangan.
"Kami menyambut baik setiap upaya pemerintah untuk memperluas akses masyarakat terhadap kepemilikan rumah. Hunian merupakan kebutuhan dasar masyarakat, sehingga kebijakan yang dapat meningkatkan akses pembiayaan tentu berpotensi memberikan manfaat yang luas bagi perekonomian maupun kesejahteraan masyarakat," paparnya kepada Warta Ekonomi, Selasa (21/7/2026).
Menurut dari sumbernya, ketika risiko terjadi dan masih masuk cakupan polis, AJK dapat membantu melunasi kewajiban pinjaman sesuai ketentuan yang berlaku.
Meski begitu, ia menegaskan penanganan tenor panjang mesti tetap dibarengi asas kehati-hatian, terkhusus pada proses underwriting, penilaian daya bayar debitur, serta tata kelola risiko jangka panjang.
"Namun demikian, implementasi kebijakan tersebut tetap perlu didukung dengan penerapan prinsip kehati-hatian, baik dalam proses underwriting, penilaian kemampuan membayar debitur, maupun pengelolaan risiko jangka panjang. Karena itu, kami akan mengikuti arah kebijakan dan ketentuan yang nantinya ditetapkan oleh regulator serta mendukung implementasinya secara bertanggung jawab."
Pandangan serupa dilontarkan Direktur sekaligus Pelaksana Tugas Presiden Direktur Avrist Assurance dari sumbernya.
Menurutnya, skema KPR berdurasi panjang bukan hal baru di pelbagai negara sehingga bisa menjadi peluang buat industri dalam negeri.
"Soal asuransi jiwa kredit terkait KPR 40 tahun, kami di perusahaan asuransi itu menyambut baik usulan dari pemerintah karena kami lihat memang kalau di luar negeri itu sudah lazim," ungkapnya dalam Konferensi Pers "Kukuhkan One Avrist Synergy, Avrist Group Perkuat Kolaborasi Empat Entitas untuk Hadirkan Solusi Keuangan Terintegrasi" di Jakarta, Kamis (3/9/2026).
Selain lamanya proteksi, mekanisme pembayaran premi turut menjadi isu yang mulai menyita perhatian.
Kini, mayoritas produk AJK mengusung mekanisme single premium, yaitu premi dibayar satu kali pada awal akad kredit.
Menurut dari sumbernya, model tersebut berpotensi menjadi beban buat peminjam bila diterapkan bagi pembiayaan bertenor hingga 40 tahun.
"Untuk tenor yang sangat panjang, skema pembayaran premi secara bertahap atau berkala dapat menjadi alternatif kalau perusahaan mempunyai struktur sistem yang kuat agar tidak terlalu membebani debitur muda di awal."
Namun demikian, ia mengingatkan skema premi berkala juga memerlukan kesiapan sistem administrasi, kontrol risiko, serta pencatatan yang lebih kompleks ketimbang skema yang berlaku saat ini.
Di sisi lain, Ciputra Life menilai mekanisme single premium masih menjadi langkah yang paling umum pada kredit hunian.
"Secara umum, pada produk Asuransi Jiwa Kredit premi dibayarkan satu kali di awal pada saat akad kredit (single premium), sehingga tidak menggunakan mekanisme pembayaran premi secara berkala selama masa pinjaman. Mekanisme tersebut telah menjadi praktik yang lazim dalam pembiayaan KPR maupun kredit lainnya dan umumnya premi telah diperhitungkan sebagai bagian dari struktur biaya awal KPR."
Meskipun menghadirkan peluang ekspansi bisnis, pelaku usaha menganggap efek finansial aturan ini belum dapat dikalkulasi sebelum pemerintah menerbitkan regulasi teknis mengenai mekanisme, cakupan proteksi, maupun parameter produk.
Dari sumbernya menyatakan Ciputra Life masih menantikan kepastian regulasi sebelum menghitung potensi sumbangan pada pendapatan premi.
"Pada tahap ini, kami masih menunggu ketentuan lebih lanjut dari regulator mengenai desain kebijakan tersebut, termasuk mekanisme implementasi, cakupan perlindungan, serta parameter teknis lainnya. Setelah terdapat kejelasan, kami siap melakukan penyesuaian yang diperlukan sesuai ketentuan yang berlaku."
Ia mengimbuhkan, bila eksekusi berjalan efektif serta sanggup memacu penyaluran KPR, sektor asuransi jiwa kredit pun berpeluang menikmati pertumbuhan.
"Yang dapat kami sampaikan, apabila implementasinya berjalan dengan baik, kebijakan ini berpotensi menciptakan peluang pertumbuhan kredit terutama kredit KPR serta pertumbuhan asuransi jiwa kredit."
Di sisi lain, dari sumbernya memperkirakan dampaknya terhadap kenaikan premi industri secara menyeluruh tidak akan terlalu besar, cuma sekitar 1-2% secara tahunan.
Menurutnya, taksiran tersebut mempertimbangkan kewajiban cadangan dan metode pengakuan pendapatan berpatokan pada PSAK 117.
"Secara umum mendorong namun tidak terlalu signifikan. Asumsi pertumbuhan 1-2% year on year (yoy). Hal ini karena pencadaran dan metode pencatatan sesuai PSAK 117."
Dengan demikian, KPR tenor 40 tahun memang membuka ceruk pasar baru bagi sektor asuransi jiwa kredit.
Namun, peluang tersebut hadir berdampingan dengan konsekuensi bertambahnya pemaparan risiko, kebutuhan penyesuaian rancangan produk, hingga pergeseran taktik underwriting dan aktuaria.
Bagi industri, tantangan terbesar bukan sekadar memperpanjang rentang penjaminan, melainkan menjamin bisnis tetap sehat saat mengelola risiko hingga empat dekade mendatang.