JAKARTA - Maraknya warga yang menyodorkan over kredit Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan patokan harga sangat murah, bahkan cuma-cuma, makin mudah ditemukan pada jejaring sosial.
Kondisi tersebut hadir saat sebagian debitur memutuskan melepas hunian dan mengalihkan kewajiban angsurannya kepada pihak lain kendati sudah membayarkan dana dalam jumlah besar selama beberapa tahun.
Penasihat Riset Senior Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat menjelaskan realita tersebut terhubung erat dengan kemampuan debitur dalam memenuhi angsuran setelah memasuki rentang bunga floating.
Kenaikan suku bunga sanggup membuat angsuran yang tadinya masih terjangkau menjadi kian memberatkan.
"Fenomena take over KPR, atau berpindah bank, umumnya merujuk pada kesanggupan konsumen atau debitur dalam melunasi cicilan KPR yang telah disepakati di awal. Hal ini biasanya dilakukan oleh debitur KPR yang sudah memasuki masa periode cicilan bunga floating. Dengan kenaikan suku bunga yang tak menentu atau meningkat, maka cicilan pada masa floating semakin terasa lebih berat," kata Syarifah dari sumbernya, Sabtu (5/9/2026).
Dalam keadaan demikian, pemindahan KPR ke bank lain menjadi salah satu pilihan yang dapat dikaji debitur.
Skema tersebut memungkinkan debitur memperoleh masa bunga baru sehingga beban cicilan dapat berubah, walau tindakan untuk berpindah bank tetap memerlukan kalkulasi menyeluruh.
"Berpindah layanan KPR ke instansi bank lain akan menunda masa bunga floating yang kemungkinan akan mengalami penurunan ke depannya. Perhitungan perlu dilakukan secara detail untuk melihat keuntungan atau kerugian yang akan dialami nantinya, tidak hanya dilihat dari biaya take over saja," ujarnya.
Masalahnya, tak semua debitur berada dalam kondisi finansial yang memungkinkan untuk mempertahankan hunian sampai masa pinjaman usai.
Saat pasar properti tempat tinggal bergerak melambat, mencari konsumen baru juga tidak selalu gampang, khususnya untuk kelompok masyarakat kelas menengah ke bawah.
Syarifah mengamati keadaan finansial kelompok warga tersebut ikut menjadi pertimbangan saat pemilik memutuskan memberi potongan besar dalam proses alih KPR.
Pada beberapa kasus, nominal yang diminta bahkan sanggup lebih rendah jika dibandingkan dana yang telah disetorkan pemilik sebelumnya.
"Dengan kondisi pasar properti residensial yang sedang stagnan, kondisi keuangan atau perekonomian pada segmen masyarakat menengah ke bawah yang challenging, menjadi di antara alasan debitur menawarkan potongan atau bahkan sampai gratis untuk berpindah tangan KPR," katanya.
Besarnya faedah dari alih kredit juga sangat bergantung pada struktur bunga di perbankan lama serta perbankan baru.
Perbedaan tingkat bunga dapat menciptakan selisih angsuran yang lumayan besar sepanjang sisa durasi kredit, namun angka itu tak dapat diukur sekadar dari angsuran bulanan saja.
"Misalnya saja, debitur melakukan take over KPR karena telah memasuki periode jenjang bunga floating hingga 13%. Pada bank yang baru, hasil cicilan KPR hanya dikenakan bunga berjenjang dengan start 5,75%. Selisih yang diperhitungkan dapat diukur dari sisa plafon dan tenor yang dibandingkan dengan kondisi bunga yang berbeda," tutur Syarifah.
Di samping itu, calon debitur yang berminat mengambil hunian melalui mekanisme over kredit juga mesti waspada.
Pengeluaran yang muncul pada proses pengalihan kredit sanggup membuat perhitungan keuntungan berubah, sehingga nilai alih kredit yang kelihatan murah belum tentu menjadi cerminan pengeluaran yang sebenarnya.
"Namun perlu cermat, bahwa perhitungan ini juga perlu melibatkan biaya lainnya seperti biaya penalty, asuransi jiwa, biaya appraisal, AJB, akad bank, dan sebagainya," pungkas Syarifah.
Pada awal Desember 2017, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mencatat pencapaian Program Satu Juta Rumah sejumlah 765.120 unit hunian, didominasi oleh pembangunan tempat tinggal bagi masyarakat berpenghasilan rendah sebesar 70 persen, atau sejumlah 619.868 unit, sedangkan rumah non-MBR yang selesai dibangun sebesar 30 persen, sejumlah 145.252 unit.
Program Satu Juta Rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo, sekitar 20 persen merupakan tempat tinggal yang dibangun oleh Kementerian PUPR dalam bentuk rusunawa, rumah khusus, rumah swadaya maupun bantuan stimulan prasarana dan utilitas, 30 persen sisanya didirikan oleh pengembang perumahan subsidi yang memperoleh fasilitas KPR FLPP, subsidi selisih bunga dan bantuan uang muka.
Selebihnya dipenuhi via pembangunan rumah non-subsidi oleh pengembang.
Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia Junaidi Abdillah mengungkapkan, rumah tapak masih favorit bagi kelas menengah ke bawah.
Peran penyerapan properti oleh warga menengah ke bawah pada total penjualan properti mencapai 70%.
Penyerapan sebesar 200.000 unit ini akan terus melonjak pada tahun 2018 menjadi 250.000 unit.
Fenomena pemilik hunian yang menawarkan alih kredit KPR tanpa biaya kembali mengemuka.
Salah satunya dialami Banana (nama samaran), seorang pemilik rumah di Kabupaten Bekasi yang mengaku sudah mengeluarkan lebih dari Rp200 juta selama membayar cicilan rumah, namun kini memilih mengalihkannya tanpa meminta dana pengganti.
Banana mengambil keputusan tersebut usai keadaan keuangannya berbalik drastis.
Usaha yang dijalankannya mengalami kebangkrutan sekitar dua tahun lalu, sedangkan pemasukan setelahnya belum kembali stabil.
"Jadi saya overkredit karena 2 tahun yang lalu bisnis saya bangkrut dan mengalami penurunan pendapatan secara drastis. Dari situ saya memang masih punya tabungan namun pendapatan masih sangat tidak stabil," kata Banana dari sumbernya, Jumat (28/6/26).
Pilihan untuk melepas hunian secara cuma-cuma juga berkaitan dengan ketatnya persaingan di kawasan pemukimannya.
Banyak bangunan serupa yang ditawarkan untuk dijual maupun disewakan, sehingga rumah yang dimilikinya sulit memperoleh pembeli walaupun sudah dipasarkan dalam rentang waktu cukup lama.
"Saya mengajukan TO gratis karena di perumahan ini banyak rumah serupa yang dijual ataupun dikontrakan. Menurut saya persaingan di sini sangat sengit dan di ekonomi yang sedang sulit ini membutuhkan waktu yang lama untuk menjual rumah," ujarnya.
Ia sudah mencoba menjual rumah itu lewat metode konvensional selama dua tahun.
Usai mempertimbangkan keadaan keuangan serta risiko kredit, ia menilai over kredit cuma-cuma menjadi pilihan yang lebih masuk akal dibanding terus memakai tabungan guna menutup angsuran.
"Setelah melalui banyak perhitungan, akan lebih menguntungkan untuk mengalihkannya dengan gratis daripada terus menggerus tabungan saya atau mempertaruhkan nama baik (BI checking) saya," katanya.
Permasalahan lain muncul dari aspek harga hunian dan angsuran.
Bagi calon pembeli yang sanggup mengakses pembiayaan perbankan, tempat tinggal tersebut mesti bersaing dengan unit baru yang disodorkan pengembang.
Sementara itu, nilai angsuran yang mesti ditanggung dinilai membuat jumlah peminat kian terbatas.
"Kendalanya kalau untuk orang yang bankable adalah bersaing dengan developer yang menjual rumah baru. Lalu harga rumah dan cicilannya cukup mahal dan tidak banyak peminatnya. Lokasi juga tidak terlalu strategis dan pembangunannya sudah stuck atau tidak ada yang bisa dikembangkan lagi," ujar Banana.
Tekanan angsuran juga menjadi salah satu pertimbangan Banana memilih melepas tempat tinggal tersebut.
Cicilan yang tadinya berada pada kisaran Rp4 juta per bulan kini melonjak menjadi sekitar Rp5,7 juta, dengan bunga floating yang berlaku saat ini sebesar 8,97%.
"Kemudian cicilan ini salah satu alasan juga. Awalnya Rp4 jutaan sekarang Rp5,7 juta, itu pun belum termasuk floating sesuai suku bunga saat ini. Sisa tenor Rp577 juta, bunga floating 8,97%, cicilan Rp5,7 juta. No denda, dijamin kredit saat ini lancar. Sudah jalan 4 tahun, sisa 16 tahun lagi, bisa di-adjust lagi kok," pungkas Banana.