JAKARTA - Fenomena pemilik tempat tinggal yang menawarkan pengalihan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan nilai sangat terjangkau, bahkan tanpa biaya, semakin sering dijumpai di media sosial.
Situasi ini timbul saat sejumlah nasabah memilih melepaskan tempat tinggal mereka dan mengalihkan kewajiban angsurannya kepada pihak lain meskipun telah menyetor dana yang terbilang besar selama bermasa-masa tahun.
Penasihat Riset Senior Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat menyatakan fenomena tersebut berhubungan erat dengan kesanggupan nasabah dalam melunasi angsuran usai memasuki masa bunga mengambang.
Lonjakan suku bunga dapat membuat angsuran yang mulanya masih sanggup dibayar menjadi semakin memberatkan.
"Fenomena take over KPR, atau berpindah bank, umumnya merujuk pada kesanggupan konsumen atau debitur dalam melunasi cicilan KPR yang telah disepakati di awal. Hal ini biasanya dilakukan oleh debitur KPR yang sudah memasuki masa periode cicilan bunga floating. Dengan kenaikan suku bunga yang tak menentu atau meningkat, maka cicilan pada masa floating semakin terasa lebih berat," kata Syarifah dari sumbernya, Sabtu (5/9/2026).
Pada situasi seperti itu, pemindahan KPR menuju lembaga perbankan lain menjadi salah satu opsi yang bisa dipertimbangkan nasabah.
Mekanisme tersebut memungkinkan nasabah memperoleh masa bunga yang baru sehingga beban angsuran dapat berubah, walaupun tindakan untuk berpindah bank tetap memerlukan kalkulasi yang matang.
"Berpindah layanan KPR ke instansi bank lain akan menunda masa bunga floating yang kemungkinan akan mengalami penurunan ke depannya. Perhitungan perlu dilakukan secara detail untuk melihat keuntungan atau kerugian yang akan dialami nantinya, tidak hanya dilihat dari biaya take over saja," ujarnya.
Masalahnya, tidak seluruh nasabah berada dalam kondisi finansial yang memungkinkan untuk mempertankan tempat tinggal hingga durasi pinjaman usai.
Di saat kondisi pasar properti hunian sedang melambat, mencari pembeli baru juga bukan perkara mudah, khususnya bagi segmen masyarakat kelas menengah ke bawah.
Syarifah menilai kondisi ekonomi kelompok warga tersebut ikut menjadi pertimbangan sewaktu pemilik memutuskan untuk memangkas harga dalam jumlah besar pada proses pengalihan KPR.
Pada beberapa kejadian, besaran yang diminta bahkan sanggup lebih rendah bila disandingkan dengan uang yang sudah disetorkan pemilik sebelumnya.
"Dengan kondisi pasar properti residensial yang sedang stagnan, kondisi keuangan atau perekonomian pada segmen masyarakat menengah ke bawah yang challenging, menjadi di antara alasan debitur menawarkan potongan atau bahkan sampai gratis untuk berpindah tangan KPR," katanya.
Tingginya margin dari alih kredit juga sangat bergantung pada susunan bunga di perbankan lama serta perbankan baru.
Selisih tingkat suku bunga dapat menghasilkan rentang angsuran yang lumayan signifikan sepanjang sisa jangka waktu kredit, namun kalkulasi tersebut tidak dapat dihitung sekadar dari angsuran bulanan semata.
"Misalnya saja, debitur melakukan take over KPR karena telah memasuki periode jenjang bunga floating hingga 13%. Pada bank yang baru, hasil cicilan KPR hanya dikenakan bunga berjenjang dengan start 5,75%. Selisih yang diperhitungkan dapat diukur dari sisa plafon dan tenor yang dibandingkan dengan kondisi bunga yang berbeda," tutur Syarifah.
Di sisi lain, calon nasabah yang berminat mengambil alih tempat tinggal melalui skema alih kredit juga wajib teliti.
Pengeluaran yang bermunculan pada proses pengalihan pinjaman mampu membuat kalkulasi keuntungan bergeser, sehingga patokan harga alih kredit yang tampak murah belum pasti menjadi representasi pengeluaran yang sebenarnya.
"Namun perlu cermat, bahwa perhitungan ini juga perlu melibatkan biaya lainnya seperti biaya penalty, asuransi jiwa, biaya appraisal, AJB, akad bank, dan sebagainya," pungkas Syarifah.
Pada awal Desember 2017, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mendokumentasikan hasil Program Satu Juta Rumah mencapai 765.120 unit tempat tinggal, didominasi oleh pendirian hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah sebanyak 70 persen, atau sejumlah 619.868 unit, sedangkan tempat tinggal non-MBR yang berdiri sebesar 30 persen, mencapai 145.252 unit.
Program Satu Juta Rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo, sekitar 20 persen merupakan tempat tinggal yang didirikan oleh Kementerian PUPR dalam bentuk rusunawa, rumah khusus, rumah swadaya maupun bantuan stimulan prasarana dan utilitas, 30 persen sisanya dibangun oleh pengembang perumahan subsidi yang menerima kelengkapan KPR FLPP, subsidi selisih bunga dan bantuan uang muka.
Selebihnya dicapai lewat pembangunan tempat tinggal non-subsidi oleh pihak pengembang.
Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia Junaidi Abdillah menyebutkan, rumah landed masih diminati oleh masyarakat kelas menengah ke bawah.
Peran penyerapan properti oleh warga kelas menengah ke bawah atas total transaksi properti menyentuh angka 70%.
Penyerapan sebesar 200.000 unit ini diproyeksikan terus meningkat pada tahun 2018 menjadi 250.000 unit.
Fenomena pemilik tempat tinggal yang menyodorkan pengalihan KPR tanpa dipungut biaya kembali mencuat.
Salah satunya dialami Banana (bukan nama sebenarnya), seorang pemilik tempat tinggal di Wilayah Bekasi yang mengaku telah menyetor lebih dari Rp200 juta selama membayar angsuran rumah, namun kini memilih mengalihkannya tanpa meminta uang balik.
Banana memutuskan hal tersebut usai keadaan keuangannya berbalik drastis.
Usaha yang dikelolanya gulung tikar sekitar dua tahun silam, sementara pemasukan setelahnya belum kembali normal.
"Jadi saya overkredit karena 2 tahun yang lalu bisnis saya bangkrut dan mengalami penurunan pendapatan secara drastis. Dari situ saya memang masih punya tabungan namun pendapatan masih sangat tidak stabil," kata Banana dari sumbernya, Jumat (28/6/26).
Pilihan untuk melepas tempat tinggal secara cuma-cuma juga berkaitan dengan ketatnya persaingan di lingkungan tempat tinggalnya.
Banyak bangunan serupa yang ditawarkan untuk dijual maupun disewakan, sehingga tempat tinggal miliknya sukar memperoleh pembeli walaupun telah dipasarkan dalam rentang waktu yang cukup lama.
"Saya mengajukan TO gratis karena di perumahan ini banyak rumah serupa yang dijual ataupun dikontrakan. Menurut saya persaingan di sini sangat sengit dan di ekonomi yang sedang sulit ini membutuhkan waktu yang lama untuk menjual rumah," ujarnya.
Seseorang telah berikhtiar menjual tempat tinggal itu lewat jalur konvensional selama dua tahun.
Setelah mempertimbangkan keadaan finansial serta risiko pinjaman, ia menilai alih kredit cuma-cuma menjadi keputusan yang lebih logis dibanding terus menguras tabungan guna menutup cicilan.
"Setelah melalui banyak perhitungan, akan lebih menguntungkan untuk mengalihkannya dengan gratis daripada terus menggerus tabungan saya atau mempertaruhkan nama baik (BI checking) saya," katanya.
Kendala lain mencuat dari segi harga tempat tinggal dan angsuran.
Bagi calon pembeli yang sanggup menggapai pembiayaan perbankan, tempat tinggal itu harus bersaing dengan unit baru yang ditawarkan pihak pengembang.
Sementara itu, besaran angsuran yang mesti ditanggung dinilai membuat jumlah peminat kian terbatas.
"Kendalanya kalau untuk orang yang bankable adalah bersaing dengan developer yang menjual rumah baru. Lalu harga rumah dan cicilannya cukup mahal dan tidak banyak peminatnya. Lokasi juga tidak terlalu strategis dan pembangunannya sudah stuck atau tidak ada yang bisa dikembangkan lagi," ujar Banana.
Beban angsuran turut menjadi salah satu faktor Banana memilih melepaskan tempat tinggal tersebut.
Angsuran yang tadinya berada pada kisaran Rp4 juta tiap bulan kini membengkak menjadi sekitar Rp5,7 juta, dengan bunga mengambang yang berlaku saat ini sebesar 8,97%.
"Kemudian cicilan ini salah satu alasan juga. Awalnya Rp4 jutaan sekarang Rp5,7 juta, itu pun belum termasuk floating sesuai suku bunga saat ini. Sisa tenor Rp577 juta, bunga floating 8,97%, cicilan Rp5,7 juta. No denda, dijamin kredit saat ini lancar. Sudah jalan 4 tahun, sisa 16 tahun lagi, bisa di-adjust lagi kok," pungkas Banana.